Tilbagekøbsret

Københavns Kommune kan ved salg af en ejendom have aftalt en tilbagekøbsret til ejendommen. Læs her, hvad det betyder.

Indførelse af en midlertidig frikøbsordning

Københavns Kommune har pr. 1. april 2017 suspenderet den i 1996 indførte frikøbsordning. Ordningen er samtidig blevet erstattet af en midlertidig frikøbsordning.

Den midlertidige frikøbsordning giver fortsat mulighed for, at en ejer af en ejendom med tilbagekøbsret kan frikøbe sig fra eller udskyde Københavns Kommunes tilbagekøbsret.  Vilkårene for frikøb og udskydelse er dog blevet ændret som følge af Borgerrepræsentationens beslutning den 30. marts 2017. Du kan læse mere om ændringerne længere nede på hjemmesiden.

Borgerrepræsentationen har samtidig reguleret kalkulationsrenten - som bruges til at beregne frikøbs- og udskydelsesbeløb - fra 3 % til 2,2 %. Fremadrettet reguleres kalkulationsrenten en gang årligt hver den 1. april.   

Hvad er en tilbagekøbsret?

Tilbagekøbsret – også kaldet hjemfaldspligt – er en ret for Københavns Kommune til at købe en ejendom tilbage for den oprindelige salgssum.

Det mest almindelige er, at Københavns Kommune kan købe ejendommen tilbage et bestemt årstal, men der findes også tilbagekøbsrettigheder, som udløses af en ændret anvendelse af ejendommen. Desuden findes der nogle tilbagekøbsrettigheder, hvor Københavns Kommune ved tilbagekøbet er forpligtet til at betale erstatning for ejendommens bygninger, hvilket kaldes bygningserstatning. 

Tilbagekøbsrettigheder er tinglyst på ejendommen, og det fremgår således af tingbogen, om Københavns Kommune har tilbagekøbsret til en ejendom. Københavns Kommunes tilbagekøbsrettigheder findes både på ejendomme i og udenfor København.

Tilbud om frikøb eller udskydelse

Tilbud om frikøb eller udskydelse laves som selvstændige tilbud.

Du kan få et tilbud om frikøb eller udskydelse af kommunens ret til at købe en ejendom tilbage ved at henvende dig til Københavns Kommune. Kontaktoplysningerne findes nederst på hjemmesiden.

Et tilbud om frikøb laves på grundlag af en mæglervurdering, som Københavns Kommune indhenter. Mæglervurderingen betales af ejer eller af den, som rekvirerer tilbuddet.

Når en henvendelse om et tilbud om frikøb er blevet registreret hos kommunen, sendes der en opkrævning på et beløb svarende til prisen på mæglervurderingen.

Mæglervurderingen laves på grundlag af oplysninger i offentlige registre, fx i tingbogen og i BBR, samt mæglerens viden om ejendomsmarkedet. Det er ikke muligt at påklage vurderingen, da der er tale om et tilbud, som Københavns Kommune som rettighedshaver tilbyder den enkelte ejer.

Et tilbud om udskydelse laves på grundlag af den offentlige ejendomsvurdering, som gælder for ejendommen. Københavns Kommune iværksætter udarbejdelsen af tilbuddet, når kommunen har modtaget en henvendelse herom. Det er gratis at rekvirere et tilbud om udskydelse. 

Mulighed for frikøb eller udskydelse

I de fleste tilfælde er det muligt for en ejer af en ejendom med tilbagekøbsret at købe sig fri af rettigheden eller at købe en udskydelse af tilbagekøbstidspunktet.

Et frikøb medfører, at deklarationen om kommunens tilbagekøbsret til ejendommen ikke længere gælder og aflyses fra tingbogen. Udskydelse medfører, at året for kommunens tilbagekøbsret til ejendommen ændres. Dette sker ved tinglysning af en påtegning på deklarationen med angivelse af det nye tilbagekøbsår. Udskydelse kan ske i op til 35 år fra det år, hvor udskydelsen aftales. 

Et frikøb eller en udskydelse sker mod betaling af et kontant beløb, som beregnes efter retningslinjerne i den midlertidige frikøbsordning vedtaget i Borgerrepræsentationen den 30. marts 2017. Ved beregningen indgår tilbagekøbsåret, tilbagekøbssummen og ejendommens værdi. Ved frikøb er ejendommens værdi baseret på en mæglervurdering, mens ejendommens værdi ved udskydelse er baseret på den seneste offentlige ejendomsvurdering fra SKAT.

Da kommunens tilbagekøb ifølge de oprindelige deklarationer først kan ske i april måned i tilbagekøbsåret, beregnes beløbet for frikøb og udskydelse ud fra et beregningsår, der løber fra 1. april til 31. marts.

Muligheden for frikøb eller udskydelse er en politisk vedtaget beslutning, der uden varsel kan ændres af Borgerrepræsentationen i Københavns Kommune.

Hvad koster et frikøb?

Frikøb sker ved betaling af et kontant beløb, som beregnes således:

Tilbagekøbsret med bygningserstatning: grundværdien, der fremgår af mæglervurderingen, reduceres med tilbagekøbssummen. Dette beløb tilbagediskonteres fra tilbagekøbsåret til indeværende år med en kalkulationsrente på 2,2 % p.a. (se formlen nedenfor).

Tilbagekøbsret uden bygningserstatning: ejendomsværdien, der fremgår af mæglervurderingen, reduceres med tilbagekøbssummen. Dette beløb tilbagediskonteres fra tilbagekøbsåret til indeværende år med en kalkulationsrente på 2,2 % p.a. (se formlen nedenfor).

Formel: 
    Frikøbsbeløb = (grundværdi eller ejendomsværdi - tilbagekøbssum)/(1+2,2 %)^n
    (hvor n betegner antal år til tilbagekøbsåret)

Beregningseksempel frikøb:

Ejerlejlighed på Nørrebro på 53 m2

Mæglervurdering: 1.490.254 kr.

Tilbagekøbssum: 222 kr.

Tilbagekøbsår: 2030

På grundlag af oplysninger om ejerlejligheden kan frikøbsbeløbet beregnes sådan her:

Frikøbsbeløb: (1.490.254 kr. - 222 kr.)/(1+2,2 %)^13 år = 1.122.882 kr.

Hvad koster en udskydelse?

Udskydelse sker ved betaling af et kontant beløb, som beregnes som differencen mellem frikøbsbeløbet, beregnet på grundlag af det hidtidige tilbagekøbsår, og frikøbsbeløbet beregnet på grundlag af det nye tilbagekøbsår. Udskydelse kan ske i op til 35 år fra det år, hvor udskydelsen aftales.

Udskydelsesbeløbet beregnes efter samme formel, uanset om kommunen skal betale erstatning for bygninger eller ej. Hvis der skal betales erstatning for bygninger bruges grundværdien ved beregning af udskydelsesbeløbet, mens ejendomsværdien bruges til beregningen af udskydelsesbeløbet, hvis der ikke skal betales erstatning for bygninger.

Formel: 
    Udskydelsesbeløb = ((grundværdi eller ejendomsværdi - tilbagekøbssum)/(1+2,2 %)^n1) - ((grundværdi eller ejendomsværdi - tilbagekøbssum)/(1+2,2 %)^n2) 
    (hvor n1 betegner antal år til det eksisterende tilbagekøbsår, og n2 betegner antal år tilbage til det nye tilbagekøbsår)

Beregningseksempel udskydelse:

Ejerlejlighed på Nørrebro på 53 m2

Ejendomsværdi ifølge den seneste offentlige ejendomsvurdering: 870.000 kr.

Tilbagekøbssum: 222 kr.

Tilbagekøbsår: 2030

Udskydelse: 10 år

På grundlag af oplysninger om ejerlejligheden kan frikøbsbeløbet beregnes sådan her:

Udskydelse: ((870.000 kr. - 222 kr.)/(1+2,2 %)^13 år) – ((870.000 kr. - 222 kr.)/(1+2,2 %)^23 år) = 128.185 kr.

Ved udskydelse skal ejeren desuden betale tinglysningsafgift til staten, fordi der skal tinglyses en påtegning i tingbogen. Tinglysningsafgiften er for tiden 1.660 kr. Tinglysningsafgiften vil fremgå af tilbuddet om udskydelse.